二手房屋买卖交税到底是多少？营改增对二手房屋买卖税费有影响吗？

一线城市已出现一房难求的现象，二手房屋的买卖变得越来越火热，在二手房屋买卖过程中，税费是一个需要重点考虑的问题。二手房屋买卖交税到底要多少？有多少税需要交呢？

（一）二手房屋买卖需要交的税

１、契税

契税有１．５％和３％两种。优惠契税，必须是普通住宅才可以享受。普通住宅标准有以下三点：

（１）你的小区的容积率在１．０（含）以上　

（２）你的房子在１４０（含）平方米以下　

（３）你的房子实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下　

上面三个条件全部满足，你的房子才是普通住宅，才能享受１．５％的优惠税率，否则就按３％税率征收契税。

２、营业税

营业税有征收和不征收两种。如果你购买的住房不到５年就转让，则卖方需支付成交额的５．５％作为营业税；如果已满５年，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅需要支付售房收入减去购房价款的差额征收５．５％的营业税。

３、个税

个人所得税有２０％和１％两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的１％核定应纳个人所得税额。

４、其他税费

另外还有印花税、房地产交易手续费等税费需要交纳，具体交纳金额以各地的房管部门的要求为准。

（二）营改增后税费是否减少？

国家税务总局明确指出，个人将购买不足２年的住房对外销售时，按照５％的征收率全额缴纳税；个人将购买２年及以上的住房对外销售时，免征税。这意味着，二手住房交易税政策几乎平移了现行二手住房交易营业税政策。同时，“营改增”后，地税部门受理二手住房交易环节的税缴纳业务的办税流程、场所等保持不变。

不过，虽然营业税与税均按５％纳税，但因为计算方法的不同，“营改增”个人交易住房缴税税额会略有减少，担心税负大涨的买房人和卖房人不必恐慌着急过户了。??　

小李将未满２年的住房对外销售，取得住房销售收入４２万元。如小李在２０１６年５月１日前销售该住房，应缴纳营业税＝成交价格＊５％＝４２００００＊５％＝２１０００元；小李在２０１６年５月１日后销售该住房，应缴纳税＝成交价格／（１＋５％）＊５％＝４２００００／（１＋５％）＊５％＝２００００元。营改增后４２万元的住房缴纳税额要省１０００元。

（三）总结

二手房屋交易交税到底是多少，拿着售价好好算一算，这样可以更好确定房屋的交易价格。